投资日本民宿？迅速撤离

日本大阪西成区一个古老日本城镇的一条街道。黄昏总是带着复杂的味道。空气中夹杂着旧垃圾的霉味、角落里的湿尿味，还有近几年因疯狂装修而弥漫在空气中的水泥砂浆味。街道上，许多脾气暴躁的日本老人推着生锈的自行车缓慢地穿过著名的“家之屋”三角公园。离他们不远的地方，一群拖着银色行李箱的中国年轻游客正在翻看手机上的地图软件，在精心的奴婢中寻找着自己花300元一晚预订的“特区民宿”。这里曾经是日本最著名的贫民窟，也是被主流社会遗忘的角落，聚集着大量打零工、无人居住的地方。但现在，它在房地产界有了一个新的绰号——“大阪的唐人街”。不是因为街上多了几家中餐馆，而是因为这些建筑都民宿的招牌上，房产证上都写着厚厚的中文名字。在大阪市西成区，一名男子与无家可归者聊天并向无家可归者分发物资。过去几年，成千上万的中国中产阶级像候鸟一样，带着金钱和焦虑飞过海峡。他们买下了这里的破旧公寓，试图利用“经营管理签证”为一家人搭建通往发达国家的安全屋。在那个狂热的时期，这里被形容为一片充满黄金的蓝海。看来只要投资民宿，就能赚到钱、获得地位、享受福利。不过，2025年的冬天比往年要早一些。随着日本政府将“经营管理签证”的投资门槛提高到3000万日元，昔日的蓝海变成了红海。很多人因为不了解内幕而上当受骗。然而，自从日本首相田早苗11月7日，日本凯一发表严重干涉中国内政的言论，民众敌意加剧，甚至在日人身安全也成为问题。 “别买，别当接盘侠。”当地的中国代理人给出了中肯的建议。贫民窟与乌托邦 2020年，32岁的翟做出了他一生中最大的决定。他卖掉了在中国的房子，辞去了工作，只带着行李箱飞往日本。在此之前，他曾担任上海一家投资公司的经理。传统行业越来越难做，生活节奏加快，压力越来越重。他想改变一下环境，重新寻找出路。 2017年，她和男友去了大阪、神户、奈良旅行。这是他第一次深入观察这个国家，街道的整洁和社会秩序感给他留下了深刻的印象。作为投资者，他也敏锐地抓住了日本民宿的商机。 “酒店位于日本通常很小，只有十几平方米。两个人和两个大行李箱，根本就没有转身的地方。旺季时按人头收费。原本800元的房间，两个人一晚就要1400元。”相比之下，B&BS空间更大，价格更有竞争力，未来可能更有前景。2019年，该公司决定正式进军日本民宿市场，他跟随团队前往大阪考察，考察土地、房屋、建设条件。他还及时向关西最大的B&B公司询问经营模式。他们发现，一般日本的住房和土地价格比中国低，不仅建设质量好，工期短，而且有产权，回报率也不错，更重要的是，大阪正在筹备2025年世博会，计划在2030年建造亚洲最大的赌场。用肉眼看到。日本东京市容11月17日摄/新华社记者贾浩成摄。很快，他和一些合伙人凑齐了超过1.3亿日元，在大阪大国町购买了一块140平方米的土地，准备建造一座大楼。但就在这时，疫情爆发了。全球旅游业稳定，项目被迫暂停。直到疫情过去，他在北海道成立了Wing Niseko房地产公司，才再次走上这条路。随后几年，他又花费2亿日元在北海道购买了4间民宿。翟乐只是一个例子。十年来，成千上万的中国中产阶级像他一样，试图用“民宿”这把钥匙打开日本的大门。在日本的法律体系中，“经营管理签证”最初并不是为移民设计的。它诞生于2006年经济泡沫破灭后。为了吸引外国投资者2015年，日本推出“商业投资签证”，2015年更名为“商业管理签证”。但在中国代理人的口中，它被重新定义为“日本移民签证”。只要花费500万日元（约25万元人民币）注册公司并维持正常运营，无论语言、学历、年龄都可以获得经营管理签证。如果一个人申请，全家都可以移居日本，并享受与当地居民相同的医疗和教育福利。居住五年即可入籍，并可取得永久居民身份。2018年《民宿经营法》（下称“新民宿法”）实施，民宿成为合法经营。民宿政策与经营管理签证形成自然闭环，买房、经营、资产配置一气呵成。2016年，大阪推出“特区民宿”制度，让民宿成为合法经营的民宿。 B&BS 365天运营一年之内，未达新民宿法180天的限制，迅速成为中国买家最集中的目的地。 2025年，大阪暂停发放新的“特区寄宿家庭”许可证。 “疫情发生后，中国人通过买房、办理签证进行报复。尤其是江浙沪的客户一下子买了很多单位。”在关西工作多年的房地产经纪人林树聪亲眼目睹了这波疯狂。那些年，只要走到大阪西成区的车站外，就会看到民宿门口密密麻麻的营业招牌。许多运营商的名字都是中文的。数据支持了这种热情。据日本官方统计，持有经营管理签证的人数已从2015年底的18,100人增加到2024年底的41,600人，其中一半以上是中国人。汉南大学松村义久教授的研究y进一步指出，到2024年底，大阪核实的5587家特区民宿中，有2305家将由中国企业经营，其中一半将在2022年后核实，疫情后增速尤其高。明显的。其他2019年至2024年日本持经营管理签证人数变化 西成区，这座长期被视为大阪“毒瘤”的贫民窟，因地价低廉、建筑密集，成为中国资本最集中的狂欢区。对于很多来自中国的买家来说，这里不再是无家可归者的聚集地，而是以相对低廉的费用进入日本的护照。 “有了50万，全家人就可以在发达国家合法生活了。” “即使不会日语也可以创办公司。” “大阪民宿回报率6%到8%，孩子可以上日本学校。”提炼出来的卖点被制作成朗朗上口的口号，持续在社交平台传播。许多人们确实践踏了这样的承诺，但当他们开始盖房子、开始结算时，他们慢慢发现事情并不像他们想象的那么简单。镰刀、亏损和隐形障碍摆在他们面前的第一件事不是利润，也不是资本的回报，而是价格模糊的“镰刀”。林书聪见过的故事太多了。他说，西成区一套房子的正常价格为20至3000万日元，更贵的为4000万日元。但国内一些中介可以以8000万日元的价格出售同一套房子。他们甚至将大阪的西成区称为“北京的西城区”。不熟悉日本的买家以为买到了便宜货，但实际上却落入了陷阱。大阪城市景观/南风创研 这种做法通常是“两端切断”。买房时，中间人承诺经营房产三年，年回报率为6%，就像是一桩有把握的生意。但价格上涨的部分考虑到包括三年“回报”的 ase。 “一套价值8000万日元的房子会给你足够的账面收入，这似乎足以保住你的签证。”林树聪说，“但往往三年之内，经营者管理不好，想解约。你可以找一家正规的经营公司，根据市场情况分钱，报案率可能连3%都没有。买一次房子，跑一次，两次都要受罚。民众对整个华人房东群体的抵制，形成了一个棘手的区间。当地人对民宿行业并不满意。关于大阪府的《县之声》页面显示，西成区有关噪音、治安恶化、民宿租金上涨的投诉在2024年攀升至399起，比前一年翻了一番。有报道称，一些中国买家在民宿特区购买了大量公寓，提高租金，被迫上涨。当地人搬走了，然后把整栋楼改成了民宿。另一位大阪居民抱怨道，“我一个住在浪速区的熟人，房东变成中国人后，房租立刻从8万日元涨到18万日元，他被迫搬家。”随着讨论的深入，阻力变得更加明显。 “日本有一个词叫‘旅游滋扰’。”林树聪说，“就是过度旅游的意思。在大阪、京都等游客密集的地方，你很容易感受到当地人的不耐烦。”他自己在洽谈交易时也遇到了这样的环境。只要对方听说购买我的家人是中国人，那么我的态度立即变得冷淡。在这种混乱、矛盾、情绪不断蔓延的环境下，日本政府的态度也开始发生转变，趋势正逐渐从市场化走向经营管理签证。 10月10日，2025日，日本出入国在留管理局公布了新的“经营管理”签证规定。 “500万日元即可移居日本”的时期，将注册公司从500万日元改为3000万日元，并要求其必须雇用至少一名日本人或永久居民全职员工。与此同时，日本政府开始审查申请者的背景，要求具有三年以上管理经验或相关专业硕士学位。申请公司的商业计划还必须得到注册会计师或中小企业诊断专家的确认。日本的意图很明确，希望提高门槛，阻止外国人到来。这位前新兴政党和出身极右背景的前首相高市早苗都对日本的排外情绪做出了敏锐的回应。外国人问题自然成为新政府推动的重要议程nt。日本街头的反对B&B的标语“凡凡”，作为践行者显然意识到了潮流方向的变化。 “以前申请一年365天营业的酒店牌照很容易，现在要提供无障碍设施，成本增加了，流程也变得复杂。”各领域民宿监管也变得更加困难。 《住宿业法》要求经营者提前与周边邻居沟通。以前是根据房子的中心点画圆，现在则以四个角为基点。范围更大，需要挨家挨户说明情况。这些变化引起了华人社会的震动。林书聪说，他最近接触的客户可以分为两类。一类人的行为非常困难。他们认为，现在其他人正在大量出售资产，价格下跌了，正是“走漏风声”的好时机。他们也比以前敢于加大投资力度，认为可以“抢到”便宜货。另一类人则希望尽快减少损失。这类人买房时遭遇过损失。现在房子装修无望了，就赶紧挂牌出售吧。但市场变了，当地当地人一眼就知道问题出在哪里，不会有多少人会接受。大阪待售房屋让一些家庭更加担忧。它们很难卖，也很难保留。林书聪提到，一位卦夫妇被某YouTube名人欺骗，投资600万元在大阪购买了两间民宿，还捆绑了昂贵的税务服务。但由于地处偏僻，房屋质量较差，再加上托管公司管理不善，不但没有赚到钱，反而成为了负担。 “他们来找我咨询并想要“为了止损，但他们也没有办法，只能止损。”林书聪很无奈。“更麻烦的是，他们被中介机构催促，认为需要到原中介机构换签证。”他们不知道需要准备什么材料。他们怕得罪机构，导致签证失效。”对于还在犹豫是否入市的人，林树聪建议，“别犹豫，别买。除非你了解这个行业并且愿意自己经营。否则，现在进入就像拿走一样。”他判断，日本尚未对民宿政策继续收紧。未来几年，房地产市场也将进入调整，不会像过去那样上涨。2025年11月7日的地缘政治和社会温差，日本政坛又投下了重磅炸弹。日本新首相高市早苗已在侯赛因公开表态。众议院预算委员会认为，“台湾发生的事情”可能是日本行使集体自卫权的“现有危机局势”。该言论暗示日本可能强力干预台海，很快引发中国国内强烈抗议，中日民间交往的信任根基土崩瓦解。翟乐是第一个感受到寒冷的人。自11月中旬以来，退订通知接连不断。 “目前，大约有30%到40%的订单被取消。”他收到的第一笔退款来自一个由四位大妈组成的中国旅行团。他们本来计划春节期间去北海道待一周。然而，他们前几天取消了他的职务，理由是“遵守政策，不会给国家带来麻烦”。对于北海道的民宿行业来说，12月到2月的雪季始终是北海道民宿的旺季凯多。往年这个时候，房间早就被订满了，现在却要面临顾客回避的困境。北海道雪景/南风窗诺 摄影 林树丛 注意到日本的代沟正在扩大。一些经历过中日蜜月期的老一辈日本人仍然对中国怀有敬意。他们把吃中餐视为高端消费，也会为此穿正式服装。但年轻人的态度却有所不同。 “日本年轻人对政治确实不感兴趣。他们只关心工资涨不涨、便当贵不贵。”林书聪说。 “但他们对中国的态度并没有那么糟糕，而是互联网塑造了他们对中国的刻板印象。不久前，一段光头男子在涩谷街头打篮球跳舞的视频在日本社交网络上疯传，评论里充满了咒骂。”这种感觉偶尔会突破表面的礼貌。几天前，林书聪在心斋桥的一家拉面店点了菜。他刚刚从自助服务机上买了票。店员见他是中国人，急忙走了出去，对他做了个“停下”的手势，语气生硬且防御性。性格温和的翟乐，在大阪西成区也经历过一次矛盾。那天，他带着刚刚产后恢复的妻子，将车临时停在主干道上，“因为日本允许临时停车，发动机关闭，车外没有人。”然而，两个日本孩子过来指责他挡住了对方的道路，很快就升级了辱骂，告诉他“你们中国人最好不要在这里，尽快离开大阪”。虽然在翟乐被警方报警后，冲突最终平息，但那段仇恨却让他记忆犹新。 “社会正在分裂，”翟乐总结道。这媒体和网络不断夸大对抗，影响普通民众的感受。但在商业领域，真正有业务往来的日本合作伙伴依然理性、专业。 “只要遵守游戏规则，生意还是可以做的。”人们在日本首相官邸外参加抗议活动/新华社记者贾浩成摄 然而，大家都心照不宣地感到，那种期盼热情、微笑的隔阂能够融化的日子似乎一去不复返了。新政和寒潮让大家重新思考是留还是走。而无论做出何种选择，“机会无处不在”的时代早已结束。 （应采访者要求，文中翟乐、林书聪均为化名）编辑陈曦 | ASHU 值班编辑 |吴庆排版|诺言 特别声明：以上内容（如有的话，包括照片或视频）已上传并由自媒体平台“网易号”用户发布。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易HAO用户上传发布，网易HAO为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。